Der Kauf eines Condominiums (Eigentumswohung) ist für Ausländer wahrscheinlich die einfachste und leichteste Möglichkeit. Der Erwerb von Condominien durch ausländische Personen fällt in die Zuständigkeit des Condominium Act B.E. 2535 (1992).

Eigentumswohungen können von Ausländern unter ihrem eigenen Namen gekauft werden, allerdings nur dann, solange die Gesamtzahl der von Ausländern erworbenen Einheiten 49 Prozent der in einem Condominium-Block insgesamt zur Verfügung stehenden Einheiten bzw Wohnfläche nicht übersteigt.

Die finanziellen Mittel zum Kauf des Condominiums müssen aus dem Ausland in fremder Währung auf ein Bankkonto in Thailand überwiesen werden, das auf den Namen des potentiellen Käufers registriert ist, der auch in die Eigentumsurkunde eingetragen werden soll. Auf der Überweisung muss vermerkt sein „Purchase Condo“, und die Bank muss das Formblatt Thor Tor Sam ausfüllen.

Der Käufer eines Condos erhält ein Zertifikat, das ihn als Eigentümer der Wohneinheit ausweist. Ausserdem enthält das Dokument einen Absatz, in dem genau erläutert ist, wieviel Prozent der Rechte an den Gemeinschaftseinrichtungen auf ihn entfallen.

Das Eigentum an Land in Thailand wird durch den Land Code BE 2497 (1954), das Zivil- und Handelsgesetzbuch, das Land Reform for Agriculture Act BE 2518 (1975) sowie die vom Innenministerium erlassenen Vorschriften geregelt.

Ausländer dürfen ein Haus oder Bauwerk rechtmäßig in ihrem eigenen Namen besitzen. Der direkte Eigentumserwerb an Grundstücken ist jedoch nach thailändischem Recht nicht erlaubt. Es bestehen jedoch verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um Nutzungs- oder Eigentumsrechte zu sichern:

• Erwerb der thailändischen Staatsbürgerschaft oder einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung
• Beteiligung als Hauptinvestor in einem neuen, exportorientierten und vom Board of Investment (BOI) genehmigten Unternehmen [derzeit maximal ein Rai Land (1.600 qm)]
• Tätigung einer genehmigten Investition von mindestens 40 Millionen Baht für einen festgelegten Zeitraum [derzeit maximal ein Rai Land (1.600 qm)]

Thailändische Kapitalgesellschaft (Limited Company)

Eine thailändische Kapitalgesellschaft (Private Limited Company) kann in Thailand Grundstücke und Gebäude erwerben. Mindestens 51 % der Anteile müssen von thailändischen Staatsangehörigen gehalten werden, während Ausländer bis zu 49 % besitzen dürfen. Eine Gesellschaft muss mindestens drei Gesellschafter haben; üblicherweise wird einer davon als Geschäftsführer mit Zeichnungsbefugnis bestellt. Das Unternehmen muss ordnungsgemäß gegründet, registriert und gemäß den gesetzlichen Vorschriften geführt werden. Dazu gehören auch eine jährliche Bilanz sowie Steuererklärungen.

Die Anteile des Geschäftsführers sind vererbbar, das heißt, sie können an Erben weitergegeben werden – im Gegensatz zu persönlichen Rechten wie Pacht oder Nießbrauch. Der Einsatz von sogenannten „Nominee“-Gesellschaftern (Strohmann-Konstruktionen) ist unzulässig. Allerdings variieren Verfahren, Prüfung und Durchsetzung zwischen den verschiedenen Provinzen und lokalen Landämtern, weshalb qualifizierte rechtliche und steuerliche Beratung unerlässlich ist.

Erbpacht (Leasehold, 30 Jahre)

Ausländer können Grundstücke für bis zu 30 Jahre in ihrem eigenen Namen pachten. Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen beim Landamt registriert werden, um rechtswirksam zu sein. Verlängerungsklauseln können vertraglich vereinbart werden, jedoch garantiert das Gesetz nur die erste Laufzeit von 30 Jahren. Eine registrierte Pacht bleibt auch dann bestehen, wenn das Grundstück an einen neuen Eigentümer verkauft wird; allerdings enden Pachtverträge in der Regel mit dem Tod des Mieters, sofern keine spezielle Erbregelung vertraglich vereinbart und eingetragen wurde.

Nießbrauch (Usufruct)

Ein Nießbrauch gewährt das Recht, das Land eines Dritten zu nutzen und zu bewirtschaften – entweder für einen festen Zeitraum oder auf Lebenszeit des Berechtigten. Dies erlaubt sowohl die Eigennutzung als auch die Vermietung. Der Nießbrauch endet mit dem Tod des Ausländers und muss beim Landamt eingetragen werden, um durchsetzbar zu sein.

Superficies (Baurecht)

Ein Superficies (Baurecht) räumt einem Ausländer das Eigentum an einem Gebäude ein, das auf dem Land einer anderen Person errichtet wurde. Dadurch wird das Eigentum am Gebäude rechtlich vom Eigentum am Grundstück getrennt. Dieses Recht kann für bis zu 30 Jahre, für die Lebenszeit des Grundstückseigentümers oder für die Lebenszeit des Ausländers eingeräumt werden und muss beim Landamt registriert werden.

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sith ist ein neueres Rechtsinstrument, das durch das Sap-Ing-Sith-Gesetz B.E. 2562 (2019) eingeführt wurde. Es ermöglicht einem Ausländer, ein eingetragenes dingliches Recht an Grundstücken und Gebäuden für bis zu 30 Jahre zu halten, wobei sein Name direkt im Grundbuch (Chanote) eingetragen wird. Dieses Recht ist übertragbar, innerhalb der 30 Jahre vererbbar und kann beliehen werden. Am Ende der Laufzeit erlischt das Recht automatisch, doch kann ein neues Sap-Ing-Sith eingetragen werden, wenn der Grundstückseigentümer zustimmt. Während der 30 Jahre bietet es mehr Sicherheit als eine Standardpacht, die Verlängerung bleibt jedoch vom Einverständnis des Eigentümers abhängig.

Eine Devisenbestätigung (z.B. Thor Tor Sam TT3 oder Foreign Exchange Transaction form FET) ist ein offizielles Bankdokument, das von der empfangenden Bank ausgestellt wird, wenn Fremdwährung auf Ihr Bankkonto in Thailand eingeht. Sie müssen einen Foreign Exchange Confirmation Letter von Ihrer Bank anfordern, wenn Sie Geld nach Thailand überweisen, um eine Eigentumswohnung zu kaufen. Das Schreiben muss den Namen des Absenders, den Betrag in ausländischer Währung, den Wechselkurs und den Betrag in thailändischen Baht, die Adresse der Immobilie und den Hinweis enthalten, dass die Überweisung für den Kauf einer Immobilie bestimmt ist. Code 5.22.

Ja, sie werden Chanots genannt, „Nor Sor 4 Jot“, und sind das einzige Dokument, das man als Eigentumsurkunde bezeichnen kann, denn nur dieses Chanot bestätigt einen Landbesitz. Das Land wird akkurat vermessen, und die Grenzen werden unter Benutzung von GPS abgesteckt. Rechtsprozeduren sind nicht erforderlich, und das Land kann auch in kleinere Parzellen geteilt werden.

In Gebieten, die nicht vermessen wurden, gelten andere Dokumente, die als Beweis vorgelegt werden müssen, wenn man es nutzen will. Diese Urkunden heissen „Nor Sor Sam (3)“ und „Nor Sor Sam (3) Kor“.

Anders als bei den Besitzurkunden werden die Nor-Sor-Dokumente ausgestellt, damit der Besitzer das Land nutzen kann. Obwohl diese Urkunden keine Eigentümerrechte beweisen, werden sie bei Besitzerwechseln zur Registrierung anerkannt.

Vor dem Jahr 1998 verlor jede Thailänderin, die einen Ausländer heiratete, das Recht in Thailand Land zu kaufen. Sie konnte allerdings Land behalten, dass sie bereits vor der Heirat mit dem Ausländer besass. Die seit 1999 geltende Regulierung des Innenministeriums besagt, dass thailändische Staatsangehörige, die mit Ausländern verheiratet sind, das Recht haben, Land zu kaufen, jedoch beweisen müssen, dass die finanziellen Mittel hierfür einzig ihr gehören und der ausländische Partner keine Rechte daraus ableiten kann. Normalerweise wird das erledigt, indem der ausländische Ehepartner eine Erklärung unterschreibt, dass das Geld beim thailändischen Teil schon vor der Eheschliessung vorhanden war und er keinen Anspruch darauf erhebt.

Wann immer in Thailand Immobilien ge- oder verkauft werden, sind vier Steuern bzw. Gebühren zu bezahlen:

1. Landregistrierung (Transfer-Gebühren), zwei Prozent des veranschlagten Wertes des Grundstücks.
2. Stempelgebühr von 0,5 Prozent des geschätzten Wertes oder des Verkaufspreises; zu Grunde gelegt wird immer die höhere Summe.
3. Spezielle Umsatzsteuer von 3,3 Prozent des Schätz- oder Verkaufspreises, je nachdem welcher höher ist. Diese Steuer wird fällig bei Verkäufen von Firmen, aber auch bei privaten Veräusserungen, wenn diese innerhalb von 5 Jahren nach dem Ankauf erfolgen.
4. Einkommenssteuer - diese wird nach einer sehr komplizierten Formel errechnet, die auf dem Schätzwert der Immobilie, der Länge der Zeit, in der sie der Verkäufer besessen hat und dem persönlichen Einkommenssteuersatz beruht. Praktisch kommen bei niedrig- bis mittelwertigen Immobilien 2 % heraus, bei höherwertigen werden es auch mal 3 %.

Das hiesige System der Immobilienbesteuerung basiert auf einem vom lokalen Landamt willkürlich festgelegten Wert und nicht auf dem tatsächlichen Marktpreis. Es gibt auch keine Regeln, wer welche Steuern zu zahlen hat, es ist einfach ein Teil des gewinnbringenden Prozesses, in Thailand eine Immobilie zu registrieren.

Die Servicegebühren sind in Thailand extrem niedrig, auch für die Instandhaltung der Gemeinschaftseinrichtungen in Gebäuden, wie Aufzüge, Pools und Korridore. Ein geringer Prozentsatz gelangt in einen Topf, aus dem alle grösseren Reparaturen auch an der Aussenfront bezahlt werden müssen. Man kann sagen, wenn Sie Ihr Condo einmal gekauft haben, kommen keine versteckten Kosten mehr auf Sie zu.

Generell können Ausländer in Thailand für Wohneigentum keine Hypothek aufnehmen, doch die meisten Finanzinstitute gewähren solche Darlehen für Thais und thailändische Firmen. Für Immobilienunternehmen ist es gebräuchlich, für ihre Kunden ein Finanzierungspaket eines Bankinstituts zu arrangieren. Bei den meisten Siedlungsprojekten kann die Zahlung in Raten zwischen zehn und 24 Monaten erfolgen.

Nach erfolgter Anzahlung wird der Kaufvertrag erstellt und die Restsumme aus dem Darlehen des Finanzinstituts bezahlt. Dieses verlangt natürlich die Verpfändung des Objekts als Absicherung des Kredits.

Das Gesetz über Grund- und Gebäudesteuer B.E. 2562 (2019) trat am 1. Januar 2020 in Kraft und ersetzte das frühere Gesetz über Haus- und Grundsteuer. Die Steuer wird allgemein als „Land and Building Tax“ oder einfach als „Property Tax“ bezeichnet.

Steuerpflichtige Immobilien

Die Steuer gilt für alle Arten von Grundstücken und Gebäuden, einschließlich selbstgenutzter Häuser, Eigentumswohnungen, Apartments sowie Immobilien, die für Lagerung, industrielle oder gewerbliche Zwecke genutzt werden.

Bemessungsgrundlage

Nach dem alten Gesetz wurde die Steuer mit 12,5 % des jährlichen Mietwerts erhoben. Dieses System gilt nicht mehr. Die neue Steuer basiert auf dem amtlich festgesetzten Schätzwert der Immobilie, der auch für die Berechnung von Übertragungs- und Registrierungsgebühren nach dem Land Code verwendet wird. Wenn kein Schätzwert vorliegt, erfolgt die Berechnung nach den in Ministerialverordnungen festgelegten Kriterien und Methoden.

Der Schätzwert wird vom Landamt festgelegt und regelmäßig aktualisiert. Liegt der Kaufvertrag länger zurück, kann der Schätzwert deutlich höher sein als der im Vertrag angegebene Wert.

Steuersätze

0,02 % pro Jahr für Wohnimmobilien
0,3 % pro Jahr für Gewerbeimmobilien

Hinweis: Wenn die Immobilie im Namen einer Gesellschaft gehalten wird, gilt der gewerbliche Steuersatz. Die Steuersätze werden regelmäßig durch Regierungsverordnungen überprüft und angepasst.

Wenn Grundstücke oder Gebäude drei aufeinanderfolgende Jahre leer stehen, erhöht sich der Satz alle drei Jahre um 0,3 Prozentpunkte, bis maximal 3 % erreicht sind.

Die für die Erhebung zuständige lokale Behörde kann höhere Sätze anwenden, diese dürfen jedoch die gesetzlichen Höchstsätze nicht überschreiten (maximal 0,3 % für Wohnimmobilien und 1,2 % für Gewerbeimmobilien).

Mieteinnahmensteuer (separat von der Grund- und Gebäudesteuer)

Neben der Grund- und Gebäudesteuer unterliegen Mieteinnahmen aus Immobilien in Thailand der Einkommensteuer. Sowohl Steuerresidenten als auch Nicht-Residenten müssen auf in Thailand erzielte Mieteinnahmen Steuern zahlen, allerdings mit unterschiedlicher Behandlung:

• Residenten (≥180 Tage pro Jahr in Thailand) werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert und können Freibeträge und Abzüge geltend machen.
• Nicht-Residenten werden nur auf in Thailand erzielte Einkünfte besteuert und können keine persönlichen Freibeträge nutzen, jedoch Standardabzüge für Ausgaben.

Standardabzug für Mieteinnahmen: Bei Wohnraumvermietung wird ein Pauschalabzug von 30 % gewährt, sodass nur 70 % der Mieteinnahmen steuerpflichtig sind.

Progressive Einkommensteuersätze (Stand 2025):

• 0 % – bis 150.000 THB
• 5 % – 150.001 bis 300.000 THB
• 10 % – 300.001 bis 500.000 THB
• 15 % – 500.001 bis 750.000 THB
• 20 % – 750.001 bis 1.000.000 THB
• 25 % – 1.000.001 bis 2.000.000 THB
• 30 % – 2.000.001 bis 5.000.000 THB
• 35 % – über 5.000.000 THB

Dies bedeutet, dass Immobilieneigentümer zwei unterschiedliche Verpflichtungen haben können: die jährliche Grund- und Gebäudesteuer, die auf dem amtlichen Schätzwert basiert, sowie die Einkommensteuer auf generierte Mieteinnahmen. Eine professionelle steuerliche Beratung ist daher dringend zu empfehlen.

1 Rai = 1600 Quadratmeter (1 Rai = 4 ngan or 400 Tw2)
1 Ngan = 400 Quadratmter (1 ngan = 100 Tw2)
1 Talang Wah = 4 Quadratmeter
1 Wah = 2 Meter